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    面对日趋严厉的宏观调控,房地产企业之间的竞争日趋激烈,科学、合理地设计纳税筹划方案以降低成本、增加利润,对房地产企业来说显得尤为迫切。本文以某市房地产开发公司“梦想佳苑”项目为例进行个案研究,围绕房地产企业需要缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税等税种,拟定出公司的纳税筹划方案,以实现利益最大化目标。 房地产企业;纳税筹划;利益最大化 房地产企业涉及的税种较多,其中涉税数额较大的主要是营业税、土地增值税和企业所得税等,它们也就成为房地产企业进行纳税筹划的主要对象。 一、房地产企业纳税筹划的一般要求 合法性。所有企业的纳税筹划都必须遵守国家税收法规、会计准则以及其他相关制度,必须在法律和规章制度许可范围内操作,在适用税收政策和税收征收管理制度的前提下,对纳税事项进行系统安排,规避法律风险。 利益最大化。纳税筹划本身旨在降低税收成本,追求利益最大化,它是在若干可行方案中选择最佳方案的结果,这就要求企业不仅能提供各种潜在的可行方案,而且还要从房地产企业整体经营角度出发,并考虑长远发展战略来判断并选择最佳方案。 充分利用税收政策。包括税收优惠、税率分级等。企业只有在充分熟悉有关税收政策的前提下,将企业的经营策略及营销行为与税法有机结合,才能用足政策;同时根据房地产企业的经营特点,足额提取费用、摊销成本,使企业取得更大的税后收益。 二、房地产公司及开发项目概况 某市房地产公司成立于年,是由甲、乙两家房地产公司合作成立的房地产项目公司,共同开发普通商品住宅“梦想佳苑”项目。公司章程约定甲公司提供亿元人民币,乙公司提供万土地使用权折价亿元(与其取得成本一致),项目建设期为年月日—年月日,销售期为年月日—年月日,综合容积率为;甲公司负责解决资金缺口并全权承担项目运作以及广告宣传,乙公司不承担合作公司的亏损风险;项目完成后,乙公司获得万商品住宅,甲公司获得万商品住宅及万车库。 预计开发成本及销售收入 项目预计建造总支出亿元,商品住宅及车库各项目建造成本见表。 项目预计期间费用销售费用万元,管理费用万元,财务费用万元,合计万元。 公司计划委托甲公司下设的装修公司按照每平方米元标准对毛坯房进行简单装修,预计装修成本万元(×=)。住宅和车库的销售均价分别为每平方米元、元。预计销售额见表。 公司及乙公司纳税测算 项目开工前,公司做了一份项目可行性报告,对该项目涉及的税费负担进行测算,主要考虑营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税及印花税,其他税金忽略。 乙公司将万土地使用权以亿元转让给公司,应按“转让无形资产”缴纳营业税及附加税费,将商品住宅对外销售按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费。测算如下 应交营业税(+)×%=万元,应交城建税及教育费附加×(%+%)=万元,应交地方教育费附加×%=万元,应交印花税×%=万元,营业税及附加税费合计万元。 土地增值额(――)=万元,增值率低于%,不缴纳土地增值税。 乙公司应交所得税(――)×%=万元。 公司对外销售万住宅和万车库,需按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费,测算如下 应交营业税×%=万元,应交城建税及教育费附加×(%+%)=万元,应交地方教育费附加×%=万元,应交印花税(+)×%=万元,营业税金及附加税费合计万元。 土地增值税允许扣除额地价成本万元,建筑成本万元,基础设施等建造成本万元,加计扣除(++)×%=万元,开发费用万元,装修费用万元,营业税金及附加税费万元,合计万元,增值额=万元,增值率%,应交土地增值税×%=万元。 公司利润总额=万元,应交所得税×%=万元。 三、公司纳税筹划方案 改变公司合作章程,减少纳税环节 将公司章程修改为甲公司出资亿元与乙公司提供万土地使用权共同组建有限责任公司,采取风险共担,利润共享的合作方式,甲公司占%的股份,乙公司占%的股份。甲、乙公司直接从公司分配利润,避免重复缴纳营业税。 合法控制增值率,实现适用免税政策 将代理业务打包给建筑承包商,支付的万元代理费变成建筑安装成本,不再作为代理性质的开发费用处理,增大作为加计扣除的建造成本基数。 利息和间接开发费用数额不大,改按“比例扣除法”的扣除额为(+++)×%=万元,可增加扣除额。 公司下设的装修公司改在交房后介入,由装修公司直接与购房户签订装修合同。房价由元下调至元,公司不再收取装修部分收入,相应地不再缴纳销售不动产%的营业税,改由装修公司按建筑安装业%缴纳营业税,少交营业税(+)××(%%)=万元,可视为按元均价销售商品房的机会成本。 纳税筹划后的纳税测算 经过上述纳税筹划后,公司预计相关纳税指标测算如下 营业收入×+×=万元。 应交营业税×%=万元,应交城建税及教育费附加×(%+%)=万元,应交地方教育费附加×%=万元,应交印花税×%=万元,营业税金及附加税费合计万元。 土地增值税允许扣除额地价成本万元,建筑成本+ =万元,基础设施等建造成本万元,加计扣除(++)×%=万元,开发费用(++ )×%=万元,营业税金及附加税费万元,合计万元,增值额=万元,增值率%,无需缴纳土地增值税。 利润总额=万元,应交所得税×%=万元。 纳税筹划前后对比分析 纳税筹划前后相关税金对照结果见表。 四、结论 从上表对照结果看出,纳税筹划后公司的营业税金及附加、土地增值税以及企业所得税较纳税筹划前的总额减少万元,节税率达到%。虽然纳税筹划后的所得税有所增加,那是由于未缴纳土地增值税使得利润总额大大增加的缘故。所以,此次“梦想佳苑”的纳税筹划是成功的。 参考文献 []江为凤房地产开发企业的纳税筹划分析[]时代经贸, []刘昀房地产企业经营业务的纳税筹划及案例分析[]商业会计, []李敏试论房地产开发企业的内部纳税筹划[]财经界, []王珍房地产开发企业纳税筹划研究[]企业导报,

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