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    2012年房地产调控以来,温州市房地产呈现出新的变化和特点。本文从地方政府和房地产商各自的利益取向入手,分析温州房地产市场现状。由于地方政府失灵和角色错位,以及温州房地产市场供需的异质性问题,除了必须保障土地供应与商品房廉租房建设,还需建立多种投资渠道和方法来疏导民间资本,为温州的民营经济营造良好的成长环境。  关键词房地产;温州;政府调控;市场供需  中图分类号F293.3文献标识码Adoi10.3969/j.issn.1672-3309(x).2013.08.58文章编号1672-3309(2013)08-128-03  一、温州房地产市场现状  温州是一个山灵水秀的城市,但是土地资源较之于浙江省的其他城市更加稀缺。因此,温州城市发展与房地产开发需珍惜每一寸土地,高效集约利用土地。自从“限购”“金改”等调控政策陆续出台之后,以房地产作为投资保值者或炒房者大大减少,严格的房地产市场调控政策给火爆的炒房市场灭了火、降了温。2012年,在楼市持续调控的背景之下,温州的土地市场上半年几乎交了白卷,而住宅用地收获了一个“鸭蛋”。  闻名于“炒房团大本营”的温州楼市被给予“腰斩”“暴跌”“崩盘”等字眼,引起了大众的广泛关注。据了解,温州房价确实比最高峰时降低约30%,也出现过个别楼盘接近被“腰斩”的现象,但外界所议论的“崩盘”现象尚未出现。细察之下可以发现,温州市的房地产市场仍然盯牢在较高的价位上,由此生成其发展的特别“空间”。  通过表1可以看出,2012年温州市房地产市场的12个月的住房平均价格为25528元/平方米,是浙江省省会杭州市(18814元/平方米)的1.36倍,是其相邻的金华市(9000元/平方米)的2.84倍。显而易见,这种在号称“史上最严厉”的宏观调控背景下形成的高位运行可以说明的问题是矛盾的,一种观点可以认为温州市的房地产市场发展无异于“焚林而猎,涸泽而渔”,所有的资源都集中在房地产市场上,因而这种高位运行显然是不可持续的,崩盘只是一个时间问题;而另一种观点也可以认为温州房地产市场的这种高位运行是其经济基础的自然体现,甚至如果价位再往低探一点的话,就会有足够的需求力量把价格拉回到目前的高位上,因此目前的这种高位运行是一种最终的均衡结果。  二、温州政府房地产调控存在的问题  (一)高房价中的政府失灵和角色错位  1.地方政府角色的错位。我国主是通过GDP来对地方政府的领导者政绩进行考核,为了GDP的高速增长,为了当前的政绩恢弘,地方政府开始成为房地产市场经济活动的主角。因为土地出让费和房产税占地方财政收入的绝大部分,因此随着房价的攀升,地方政府的财政收入亦水涨船高。于是,地方政府在房价畸高的游戏中,不自觉地将所担任的角色错位了。正是在地方政府这支“看得见的手”的错位支撑下,房价调控变成了“调控愈紧、房价愈高”的逆向调控,不仅房地产存量无法再短期内迅速增大,反而为房地产商们制造恐慌、囤积住房创造了机会。  2.房地产业的行政寻租。当今社会,行政寻租已经成为了房地产行业的普遍现象。一直以来,公众强烈呼吁求公开房价成本遭到相关职能部门的反对。事实上,从去年起,关于房屋成本能否公布就一直是个“敏感的热门话题”。如果相关职能部门简单地以“工作量高负荷”、“缺乏可操作性”为托词,那么难以被普通购房消费者接受。有人说“建筑成本”可以公布而“建设成本”无法公布,原因是建设成本包括了所有建设项目运营的成本,不同项目不同模式,难以固定,开发商只能在整个项目竣工后才能核算出来,但是这样的解释无法使普通购房者信服。从某种程度上来看,房地产行业中普遍存在腐败现象。地方政府开始作为房地产市场参与者和利益共享者,任由“看得见的手”发挥作用,对土地市场进行垄断性控制和对城市房地产开发建设的大力推动,这是推动房地产市场价格畸形上涨的一个重因素。  3.房地产市场的垄断。房地产业的暴利来源于房地产业的垄断性。众所周知,垄断企业通常会取得高额的垄断利润,这种利润远远大于竞争市场中企业的平均利润,这便是房地产业暴利的原因。一方面,中国房地产业房价居高不下;另一方面,房屋的空置率又在不断上升。这都是由房地产业的垄断性所决定的。房地产业的垄断利润既能够保证房地产商的资金链不会断裂,而对未来房价的预期又使得房地产商可以囤积房屋、哄抬房价,因此房价与空置率“双飞”的局面鱼贯而出。房地产业的暴利,仅仅依靠市场的力量,是无法消除的。现代经济学指出,垄断不仅降低经济效率,而且会损害社会福利,若消除由于垄断带来的暴利,只能依靠政府干预。反垄断是现代政府的职能之一,由于垄断减少了房屋的有效供给,政府对于房地产市场的干预变得顺理成章,但是政府对垄断进行干预的方式则需慎重选择。  (二)温州房地产市场供给与需求  1.严重偏高的房价收入比。房价收入比是某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅自由市场价格中位数和该市场上家庭年收入中位数的比值。如果房价收入比上升,表明房价相对于收入来说有所升高,居民的住房支付能力有所下降,政府需分析房价收入比上升原因,考虑是否进行调控;如果房价收入比下降,表明房价相对于收入来说有所降低,居民的住房支付能力有所升高。2000-2009年浙江省房价收入比逐年攀升,从6.49升至10.78,远高于国际平均的6.4。其中,温州2000年的这一数据为5.87,到2009年升至17。同时,“房价收入比”呈现“收入越低差距越大”的特点,2000-2009年,最低收入家庭的这一指标由14.38升至31.03,低收入家庭从10.94高到20.37,中等收入家庭从6.84高至13.51,最高收入家庭只从3.35高到4.43。产生的影响却是有本质性的差异的。  2.刚性需求的释放。2012年上半年,刚需房需求成为房地产商手中的“救命稻草”。在房价几近平稳的房地产市场中,公积金调整、利率折扣、降低首套房首付比例下降,这些微调政策都对释放刚需、利好市场有积极推动作用。但是,这些对房价的影响并不大,它只是作为一种信号,在心理上产生的影响,会传导到市场,从而影响销售量和房价。 三、完善地方政府房地产调控和市场关联的举措  (一)房价的合理回归  从某种程度上说,房价的合理回归,可以理解为调控思路上的一种很大改变。过去调控更多的实际上针对房价,如果把房价控制住,调控就达到了。所以长期以来都是以房价作为调控目标,并将其作为最终的衡量标准。然而,这同真正调控的相比而言,实际上是偏离的。调控的,即一个是短期目标,一个是长期目标。短期目标旨在促使房价合理回归,就是将房价作为重目标。长期目标是促使这个行业回归到健康发展的轨道,这也是政府调控房产价格的真正。促进房价合理回归,减少城镇居民购买住房支出相当于增加了其收入,是扩大消费需求的“强心剂”。  (二)有计划的土地供应  一方面,地方政府应该根据房地产市场的需求,按照市场主体的反映,有秩序地制定土地供应计划。如果政府轻易做出决定,在短期内推出大量土地,并减少土地供应,最终的结果只能是让房地产商大量地吃进土地,或者通过炒高增量土地以抬高存量土地价格。另一方面,无论房地产商手中掌握多少囤地,它都无法真正成为地价和房价的主导。换句话说,如果政府真正下定决心坚决斩断与房地产商之间的共同利益链,其必然是有办法的。首先必须解开地方政府保护房地产业既得利益的心结,斩断地方政府和房地产商之间千丝万缕又错综复杂的利益关系。除此之外,地方政府应严格控制建设用地总量,加强土地增值税的征收,限制土地交易的投机行为。同时,应盘活土地存量市场,对土地存量和增量进行调控来控制土地供应。  (三)高供应量,改善供应结构  首先,房产绝对供应量不足。2011-2012年温州市房地产新开工面积、施工面积和竣工面积都没有呈现总体增加的趋势,而且竣工面积远远小于新开工面积,这也制约了当年的新建住房供给以及销售量。2012年新开工房产项目约840万平方米,施工面积约3600多万平方米。截止到2012年10月竣工面积约只有110万平方米。其次,房产供给的结构不合理。由于温州市区土地供应量的限制,开发商通过“90/70”双套拼的方式开发销售当地的房地产,以此规避相关部门的规定,这恰恰反映出供应结构的失衡。因此,一方面政府必须运用政策和金融杠杆,抑制房地产市场中的投机行为,加快普通商品房的建设;另一方面,政府应当指导开发商加强市场调查,完善住房保障体系,适度高商品房预售门槛,使房地产结构更加合理,发展更加健康。  (四)关注民资,拓宽民资战略出路  温州是启动社会主义市场经济体制的先行城市,商业文化或者市场经济文化相对发达。一方面,温州人不仅拥有巨额财富,而且具备非常强烈的市场观念和意识。另一方面,温州人的巨额财富缺少足够的投资路径,开始寻求高收益高回报的投资路径逐渐形成温州人强烈的投资意识。于是,房地产市场必定成为温州民间资本投入的不二选择。然而,自限购政策以来,我国房地产市场价格受到平抑并保持稳定,温州民间大量游资从房地产市场抽身出来,给温州市场经济活动带来了不小的波动。2011年底,温州出现的经济金融问题,使得温州“两多两难”问题集中爆发。更加重的是,随着温州民间游资在一系列领域中左冲右突的折腾而造成的巨额损耗,我国民营经济的发展遭遇了严重的危机,特别是其发展动力也遭遇了前所未有的削弱这样一个经济发展格局,将造成我国国民经济发展总体效率的巨大损耗。  面对这种危机性局面,以放开目前绝大多数国资企业的垄断性控制为重点的国民经济战略转型,将是我国国民经济可持续发展的一个战略关键。而这样一个国民经济的战略转型,同时也会有效地促成我国房地产市场价格的合理回归,更会形成民营经济良好的成长和发展环境,最终形成我国国民经济总体上更加具有效率的可持续性发展。  参考文献  1符振彦.公众呼吁房价成本公开我们如何面对J.北京房地产,2006,(11)26-28.  2张齐武、周德翼、曾启华.囤房现象形成的原因、影响与治理策略J.城市发展研究,2012,(07).  3赵国华、高永国.谈我国房地产市场发展的几个问题——兼论政府调控房价的着力点J.经济界,2007,(05).  4中华人民共和国统计局.中国统计年鉴(2011)M.北京中国统计出版社,2011364.

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