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      观察房地产市场的供需与价格变动,可以看到:当房价上升或下降一定的幅度,市场需求量会作出明显反应,而市场供给量的变动则相对温和。市场供、需对价格变动的敏感程度及差异,可以通过弹性理论来进行分析。弹性理论来源于西方经济学,表示当两个经济变量间存在函数关系时,作为自变量的经济变量,其变化必然引起作为因变量的经济变量的变化。经济学的弹性分为需求弹性和供给弹性,需求弹性又分为需求的价格弹性、需求的收入弹性与需求的交叉弹性等;供给弹性又分为供给的价格弹性、供给的交叉弹性等。本文探讨的房地产市场需求弹性和供给弹性主要是指房地产需求的价格弹性和房地产供给的价格弹性,也就是价格变动对房地产市场需求、供给的影响。   一、需求弹性和供给弹性   商品的价格是由需求和供给共同决定的,而具体到某一个商品,需求和供给分别受价格的影响程度是有区别的。不同性质的商品其需求量、供应量对于价格的敏感程度不同,即使是同一商品,在不同的价格下需求量、供应量对于价格的敏感程度也不一样。为了精确地分析价格与需求量、价格与供给量之间的关系,有必要通过经济学中的弹性理论,来探讨商品的需求弹性和供给弹性,比较需求量或供给量对于价格变动的反应敏感度。   1 需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度,也就是需求量变动对价格变动的反应程度。根据需求弹性系数大小,分为完全弹性、完全无弹性、单一弹性、富有弹性、缺乏弹性等五类。影响需求弹性的因素包括商品的可替代性、商品用途的广泛性、需求程度及所占预算的比例、耐用程度、时间长短等。   2 供给弹性是指价格变动所引起的供给量变动的程度,即供给量变动对价格变动的反应程度。根据供给弹性系数大小,分为完全弹性、完全无弹性、单一弹性、富有弹性、缺乏弹性等五类。影响供给弹性的因素主要有生产成本或技术、供应能力、生产周期、时间因素等。   二、房地产市场的供需弹性   房地产作为一种特殊商品,其供给、需求和价格之间的关系有其特性,需求和供给对价格变动的反应敏感程度不一样。一般来说,房地产市场的需求对价格敏感性大,相对主动、变化快;而供给对价格敏感性小,相对被动、变化慢,也就是房地产市场的需求弹性大、供给弹性小。   1 房地产需求弹性。房地产需求是在一定的时期内、一定的价格水平上,消费者愿意购买而且能够购买的房地产数量。商品需求规律揭示价格与需求之间呈反方向变化。房地产市场同样存在需求规律:当房地产价格下跌,会激起消费者的购买欲望,市场需求量上升;当房地产价格上涨,增加了消费者的购买成本,就会抑制一部分的需求,市场需求量下降。但房屋是一个特殊的商品,具有居住和投资的双重功能,加之房地产市场的买卖双方信息不对等,有时并不完全遵循需求规律。例如当房价出现上涨,消费者心理上会形成继续上涨的预期,市场上出现“追涨”现象和“买涨不买跌”,所以价格虽然上涨但是需求仍然上升。而当房价出现下跌,市场上也有可能形成观望,需求反而下降。房地产需求弹性指价格变动所引起的需求量变动的程度,即房地产需求量对价格变动的反应程度。房地产需求对价格较为敏感,例如一些楼盘出现降价或推出大幅优惠促销时,出现排队抢购的场面,需求量迅速增加。而当价格上升特别是持续上升时,也会形成市场的恐慌心理和上涨预期,需求仍较为旺盛。所以房地产市场的需求对价格比较敏感,弹性较大,无论价格涨与跌,都会引起需求量的更大反应。   2 房地产供给弹性。房地产供给是房地产开发商在某一时间内,在一定的价格水平上,对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。大多数商品其供给量与价格是同方向变化的,即商品价格上升,供给量增加;价格下降,供给量减少。同样,当房地产价格上涨、利润增加时,房地产开发企业开发投资意愿增强,市场供应增多;反之,当房地产价格下跌时,开发企业投资兴趣降低,投资规模收缩,市场供应减少。房地产供给弹性指房地产价格变动所引起供给量变动的程度,即房地产供给量对价格变动的反应程度。房地产投资规模大、生产周期长、审批环节多,当价格变动时,其供应量变动比较缓慢。短期内,房地产开发企业能够提供给市场的产品量,仅限于已经可以上市销售的产品存量,无法在短时间内增加供应,供应量不会因价格的变化而迅速得以调整;长期来看,房地产开发商可以通过调整投资和开发规模,对价格变化作出反应,房地产供给的弹性增大,但由于房地产业受土地的制约较多,土地供应的弹性非常小,土地的稀缺性和不可再生性使得房地产的长期供给也缺乏弹性。   3 房地产市场供需弹性的调节。房地产市场的需求弹性大,供给弹性小,两者之间存在不平衡。当前的房地产市场,总体来说仍处于供不应求的状况,导致房价上涨较快,虽然市场机制最终会实现市场均衡,但这个过程需要一段时间,因此在市场自发调节的基础上,非常有必要采取措施主动调节房地产市场供需弹性,一方面降低需求弹性,抑制不合理的需求;另一方面提高供给弹性,增加市场有效供应,最终实现市场均衡。   房地产需求弹性调节――抑制弹性需求。弹性需求是除刚性需求、改善性需求以外的需求,这类需求相对来说以投资性的购房置业较多,同时不排除部分投机性需求。弹性需求可变性较强,受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显,是产生需求弹性的重要因素。当前的市场状况下,调节的重点应是抑制弹性需求、降低需求弹性。一是采取金融手段抑制投资、投机需求。如实行差别化的住房信贷政策,对二套房提高首付比率和贷款利率、三套房停止发放贷款。二是增加房地产交易成本。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,调整住房交易环节的契税和个人所得税政策,打击投资投机行为。三是直接限制购买。对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,可在一定时间内限定居民家庭购房套数,直接抑制市场需求,特别是投资、投机性的购房需求。   房地产供给弹性调节――增加有效供给。相对房地产的需求弹性,供给弹性较低,房地产市场供应对价格的敏感度相对较小,根据目前的房地产市场供需情况,应着力提高市场供给的敏感性,支持、鼓励和引导市场主体根据市场变化及时作出调整,增加市场有效供给。一是强化土地供应管理。切实保证土地供应,尤其是保障性住房和普通商品房用地;加大闲置土地清理处置力度,对具备开发条件、闲置超过一定期限的土地无偿收回使用权、重新上市出让;严格规范商品房用地出让行为,严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为;建立房地产用地开竣工申报制度,未按期竣工的严格按照土地出让合同约定支付违约金。二是加快市场供应节奏。提高行政审批速度,推行房地产开发项目联合审批制度,按照“路径最短、环节最少”的原则,优化审批流程,提升服务效率。积极帮助协调解决房地产项目在拆迁、施工、公建配套等方面的矛盾和问题,进一步缩短项目上市周期,增加市场供应总量。三是提高生产供应能力。加大资金支持力度,提供税费减免优惠,降低行业准入门槛,扩大社会投资规模,进一步提高房地产业的生产意愿和供应能力,稳步增加市场供应总量,满足市场需求,努力实现供需平衡。

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