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      【摘要】房地产广告作为房地产公司扩大销售规模、资本快速回笼的手段之一,一直处于房地产宣传的重要地位,但房地产公司为了吸引购房人,往往在广告中夸大其辞对房产及附加资源做一些不实宣传,导致购房人实际到手的房产与广告中描述不符,从而引发一系列的法律纠纷。本文就从房地产广告引发的法律风险入手,分别从民事风险和行政风险两方面分别分析房地产公司会面临的风险,以期避免双方风险。 下载论文网   【关键词】房地产广告;要约;法律风险   一、案件   2013年,26名购房人起诉北京中粮万科房地产开发有限公司,原因是被告在广告宣传中称“买长阳半岛,上北京四中”,购买中粮万科的房主“一房一名额”,但购房人实际购入房屋之后,被告却并未履行承诺。原告认为被告在宣传单及户外广告中都使用重要篇幅来宣传购买其房产所附加的教育资源,而26名原告签订购房合同,有很大部分原因是看中了地产商所给出的这种附加条件的允诺,也即被告对上北京四中的允诺对原告做出购买被告房屋的法律行为有重大影响。而双方争议的焦点在于:一、万科公司在广告中做出的房产附带教育资源的宣传属于要约邀请还是要约,若属要约,则视为合同内容,万科公司的行为要受其约束,若属要约邀请,则不视为合同内容。二、万科公司做出的房源附加的教育资源是否属于“红线”范围之内,所谓“红线”范围之内即《商品房买卖合同纠纷司法解释》的第三条中所称的房地产项目规划范围内的房屋及相关设施。   二、分析   近年来,因房地产广告引发的纠纷越来越多,而房地产广告中有关房地产项目的允诺引发的纠纷又占其中的绝大部分。要分析房地产广告引发的法律风险,特别是房地产开发企业可能要承担的民事法律责任,首先要从法院的判决理由及判决思路入手。在《商品房买卖合同纠纷司法解释》发布前,法院的思路一般是根据是否符合《民法通则》中欺诈的条件来认定案件性质,也即房地产企业发出的广告或宣传中是否有虚假或隐瞒真相的意思表示,从而使相对人陷入错误理解从而做出错误的意思表示。或者是基于《合同法》中缔约过失的规定认定购房者的信赖利益损失。而在《商品房买卖合同纠纷司法解释》发布后,由于特殊法优先于一般法的原则,法官的审案的思路也相应地发生了变化,直接根据司法解释第3条以及《合同法》第14、15条来认定商品房销售广告是否构成要约,若构成要约,则房地产公司允诺的条件则视为合同内容,其若违反其要约内容,则需要承担相应的违约责任,承担继续履行、赔偿损失等责任。若认定其为要约邀请的话,则一般就会做出不利于购房人的判决。   房地产广告中的允诺内容主要存在于以下几个方面:(1)向购房人允诺提供附加在房源上的的其他资源,如教育资源等。(2)向购房人提供的项目配套的公园、体育场馆、绿地等。(3)向购房人提供的优惠或支付上的折扣等。这些内容何时会被法院认定为要约呢?一般来说,法院认定广告中的内容为要约需满足以下三个条件:(1)房地产公司对项目内的房屋及影响房屋使用的配套措施所做的说明。(2)这些说明具体确定。(3)该说明对于购房者购买房屋签定购房合同及房屋的价格有重大影响。而条件一法院在裁决的时候并不会完全严格地按照其字面意思来解释,而会根据商家的允诺是否对购房人签定购房合同有实际影响做扩张解释,这样做也更符合公平正义的法律理念。也即,在项目规划范围外的房屋和设施,房地产开发企业也并不一定不承担任何责任。从另外方面来讲,法官也可不依该司法解释而是直接依据《合同法》第14、15条直接做出裁判,而第14、15条并没有限定必须在项目规划范围内才可认定为要约。而对于“红线”范围内的部分,若企业违约,可以继续履行的,法院会判决其继续履行,而不能继续履行的,则告知当事人另行起诉赔偿损失。而对“红线”外的部分,若商家虚假宣传,是否就不会导致承担任何责任呢?显然不是,如果情况特别严重,法官也可酌情对第一个条件进行扩张解释,更可以依《民法通则》中欺诈的条件下来认定房地产企业的责任。而条件二中的具体确定,需要法官的自由裁量来认定。条件三中的对购房人签定合同有重大影响更需要法官去考察购房人的主观心理状态,但也并不是无迹可徇的,但是总体上来说法官的自由裁量权比较大。正是由于以上三个条件都有极大的不确定性,导致法院认定广告属于要约还是要约邀请的不确定性也会增大。   综上,不难看出,万科公司所承诺的房源附加的教育条件是购买万科的房子就可以获得附属于房源的教育资源,而该附属条件虽然不属于项目规划范围内的房屋及影响房屋使用的附属设施,但并不能因此将该项允诺视为要约邀请,而应认定为要约,因其对购房人签定购房合同有重大影响,且根据上文说明,判断房地产开发商广告中的宣传是否属于要约,是不需要严格按照该条件是否属于项目规划内的房屋及房屋使用的范围内来判断的,甚至可以直接依据《合同法》中关于要约和要约邀请的规定来判断,并且该附属条件对相对人是否购买其出售的房屋,是否作出签订购房合同的意思表示,具有重要影响,且根据公平合理的原则,也应认定中粮万科公司已经做出允诺。故中粮万科在广告中所做的“一房一名额”的允诺就应视为他的要约,而购房人签定购房合同后,其要约也就是合同内容,故其违反合同内容,应负违约责任,承担继续履行等补救措施。在目前法院裁叛此类案件的思路下,不需要再去探究房地产开发企业的行为是否符合欺诈的要件,而是直接考虑其是否符合司法解释中要约的构成要件,或依《合同法》的14、15条来判断房地产开发企业所做出的广告内容是否属于要约或要约邀请,若能判断其属于要约,则房地产开发企业就需要承担违约责任,要承担继续履行、采取补救措施等责任。   而除此之外,房地产开发企业发布广告还有可能面临的民事风险有:侵犯他人的知识产权、肖像权等而面临侵权责任,因此如果广告中包括他人的知识产权等方面的内容,房地产企业要提前取得权利人的同意和许可后方可使用。房地产广告中若有提示内容以告知广告相对人关于房产的一些真实情况,则应该确保该提示在形式上足以引起受众的注意,若其字体、颜色等小于、弱于其他文字,则有可能被认定为没有尽到提示义务,房地产企业可能因此受到损失。   参考文献:   [1]石少侠.公司法教程[M].北京:中国政法大学出版社,1999   [2]王利明.美国惩罚性赔偿制度研究.比较法研究.2003(5)   [3]刘俊海.公司的社会责任[M].法律出版社.1999.6-7

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